برنامه اعتباری مالیاتی مسکن کم درآمد فدرال از سال 1987 در زمینه ارائه مستاجران کم درآمد با آپارتمان مناسب و مناسب با اجاره مناسب مقرون به صرفه است. اگر شما به دنبال یک آپارتمان در اموال اعتباری مالیاتی هستید ، قبل از اعمال، مواردی را باید بدانید.
در اینجا پاسخ به سوالات متداول در مورد برنامه اعتبار مالیاتی کم درآمد فدرال است.
س: برنامه اعتبار مالیاتی چیست؟
الف: برنامه اعتبار مالیاتی، همچنین به عنوان برنامه اعتباری مالیاتی کم درآمد فدرال یا به سادگی LIHTC، نامیده می شود، یک برنامه مسکن ارزان قیمت است که از سال 1987 بوده است. برخلاف اکثر برنامه های مسکن که توسط HUD اداره می شوند، مالیات برنامه اعتباری توسط IRS اداره می شود، در هماهنگی با سازمان های دولتی مسکن در سراسر کشور. صاحبخانه هایی که در این برنامه شرکت می کنند، برای پرداخت مالیات اعتباری 10 ساله برای اجنامات مالیات بر ارزش افزوده خود، در عوض اجاره حداقل آپارتمان خود را به مستاجران کم درآمد در یک اجاره محدود می کنند.
س: آیا می توانم ادعای اعتبار مالیاتی بدهم؟
A: نه. برنامه اعتبار مالیاتی نام خود را بدست می آورد، زیرا صاحبان ملزومات شرکت کننده در عوض برای حفظ ساختمان هایشان مقرون به صرفه، اعتبار مالیاتی ارزشمندی دریافت می کنند. به عنوان یک مستاجر در اموال اعتباری مالیاتی ، سود شما دریافت می شود به صورت اجاره محدود، فرض کنید شما درآمد واجد شرایط.
س: به عنوان بخشی از درآمد خانوار، آیا سالانه شمارش می شود؟
الف: اگر شما یک بازنشستگی یا یک سال دیگر داشته باشید، احتمال خوبی وجود دارد که بخواهید به عنوان بخشی از درآمد خانوارتان به نوعی شمارش شود. چگونه صاحبخانه باید تعیین کند که چگونه با یک سالی که شما دارید (یا اینکه پس از اینکه اجاره یک آپارتمان کم درآمد را در اموال اعتباری مالیاتی امضا کردید، تعیین کنید) بستگی به این دارد که آیا شما حق دارید از تعادل سالیانه و اگر قبلا دریافت کرده اید.
اگر قبلا پرداخت های خود را آغاز کرده اید، صاحبخانه باید از کارگزار خود بخواهید که آیا شما حق دارید که تعرفه سالیانه را بیرون بیاورید. اگر شما این حق را دارید، صاحبخانه باید سالیانه شما را به عنوان دارایی مورد توجه قرار دهد.
همچنین، هنگامی که شروع به دریافت پرداخت های سالیانه می کنید، معمولا نمی توانید آن را به یک مبلغ واحد پول نقد تبدیل کنید. اگر وضعیت شما باشد، پس پرداخت های منظم شما به عنوان درآمد توسط صاحبخانه شما به حساب می آید.
انتظار می رود که صاحبخانه شما باید تأیید کند که آیا شما حق برداشتن تعادل (حتی اگر مجازات ارزیابی می شود)، چه بر اساس آن است که انتظار می رود سالیانه در سال آینده افزایش یابد، هر گونه تسلیم و یا مجازات مجازات خروج ، و نرخ مالیات و مجازات مالیاتی که در صورت تخصیص کل مانده ی سالیانه شما اعمال خواهد شد.
س: آیا اعتماد به عنوان بخشی از درآمد خانوار شمرده می شود؟
A: اعتماد اغلب بعنوان بخشی از درآمد خانوار به شمار می رود. چگونه صاحبخانه باید چگونگی برخورد با اعتماد شما را داشته باشد (یا اینکه پس از اینکه اجاره نامه را برای یک آپارتمان کم درآمد در اموال اعتباری مالیاتی تعیین کردید) تعیین می کند که آیا شما به مددکار در حساب دسترسی دارید یا درآمد حاصل از حساب
س: آیا دارایی ها به عنوان درآمد شمرده می شوند؟
A: نه. دارایی های خود را به عنوان درآمد محسوب نمی شوند، هرچند هر درآمدی که یک دارایی تولید می کند، معمولا هنگام تعیین واجد شرایط بودن درآمد یک خانوار شمارش می شود ... ادامه مطلب
س: آیا صاحبخانه ها درآمد را تصدیق می کنند؟
A: بله اگر شما در حال بررسی درخواست برای یک آپارتمان کم درآمد در اموال اعتباری مالیاتی هستید، انتظار داشته باشید که صاحبخانه یا مدیر املاک به تأیید درآمد و دارایی نیاز داشته باشند. برنامه اعتبار مالیاتی به طور خاص نیاز به تایید دارد، با توجه به اینکه در معرض خطر است ... ادامه مطلب
س: دقیقا همان مبلغ اجاره من چیست؟
A: اجاره بر اساس تعداد اتاق خواب در آپارتمان محاسبه می شود و نه تعداد واقعی افرادی که در آن زندگی می کنند. صاحب خانه شما باید اجاره شما را محاسبه کند، در حالی که 1.5 نفر در هر اتاق خواب (یا یک نفر در یک استودیو) زندگی می کنند.
بنابراين، اجاره برای یک آپارتمان دو خوابه، بر اساس سه نفر (آپارتمان 1.5 × 2) در آپارتمان خواهد بود.
اجاره نامه مالیات بر درآمد همچنین شامل کمک هزینه کمک می باشد.
حداکثر اجاره ای که می توانید برای یک واحد کم درآمد در یک ملک اعتباری مالیاتی پرداخت کنید ، 30٪ از درصد (معمولا 50٪ یا 60٪) درآمد ناخالص متوسط (AMGI) است.
س: آیا تعداد افراد خانواده من تحت تأثیر واجد شرایط بودن است؟
A: بله تعداد افراد در خانه شما تاثیر می گذارد که آیا شما می توانید واجد شرایط برای یک واحد کم درآمد در یک اموال اعتباری مالیاتی. خانوار شما باید کمتر از یک درصد معادل درآمد ناخالص متوسط (AMGI)، که بر اساس اندازه خانوار است، درآمد داشته باشد. از طرف دیگر، اجاره اعتبار مالیاتی براساس تعداد واقعی افراد در آپارتمان شما نیست.
س: آیا باید یک اجاره ویژه امضا کنم؟
A: نه. برنامه اعتبار مالیاتی مستلزم مالکان ندارد که مستاجران اجاره نامه خاصی را امضا کنند. اما ممکن است یک افزودنی اجاره با یک یا دو بند خاص برای برنامه اعتبار مالیاتی پیدا کنید. به عنوان مثال، شما احتمالا می توانید یک بند را درخواست کنید که در صورتیکه مجوز خود را مجددا تأیید و تایید درآمد خود را در هر سال به همکاری با صاحبخانه تان احتیاج داشته باشید، ممکن است زبان بیان کند که اگر صاحب خانه شما متوجه شود که شما آگاهانه اطلاعات درآمد اشتباه یا ناقص را در هنگام تعیین واجد شرایط بودن، می تواند زمینه لغو اجاره شما باشد.
س: آیا می توانم از ماه به ماه اجاره کنم؟
الف: هنگامی که ابتدا برای یک آپارتمان در اموال اعتباری مالیاتی اجاره نامه را امضا کنید، باید مدت آن حداقل شش ماه باشد (هرچند چند استثنا وجود دارد). پس از آن، شما و صاحب خانه می توانید موافقت کنید که اجاره نامه خود را به صورت ماهانه به ماه تمدید کنید.
س: آیا در این ساختمان مستاجرین نرخ بازار وجود دارد؟
A: ممکن است وجود داشته باشد. بسیاری از ویژگی های اعتباری مالیاتی شامل برخی از آپارتمان های کم درآمد و برخی از آپارتمان های بازار است.
س: آیا من به عنوان کم درآمد، اگر مستاجرین نرخ بازار وجود داشته باشند؟
A: شما نباید. صاحبخانه ها ملزم نیستند که آپارتمان های با نرخ تورم و آپارتمان کم درآمد را جدا نکنند و هیچکدام در املاک مالیاتی شما باید بدانند که چه مقدار اجاره ای را پرداخت می کنید، مگر اینکه به آنها بگویید.
س: آیا درآمد من بر اساس آنچه که در سال گذشته ساخته شده است، تعیین می شود؟
A: نه. با نگاه به جلو و تعیین سالیانه درآمد شما برای سال آینده تعیین می شود. به عنوان مثال، اگر درآمد 3،000 دالر در یک ماه درآمد کسب کنید، این درآمد به 36000 دلار (12 ماه به 3000 دلار) برمیگردد، حتی اگر معلوم شود که یک ماه پس از جابجایی به آپارتمانتان افزایش پیدا کرده یا حتی شغل خود را از دست بدهید.
س: چگونه صاحبخانه ها درآمد اشتغال اشتغال را شمارش می کنند؟
الف: درآمد اشتغال باید به عنوان بخشی از درآمد خانوار باشد، چه درآمد ثابت یا نامنظم است.
به طور معمول، صاحبخانه هایی که در برنامه اعتباری مالیاتی مشارکت می کنند باید از شرایط فعلی مستاجر برای استفاده سالیانه درآمد استفاده کنند، یعنی این مبلغی است که مستاجر انتظار دارد در 12 ماه آینده درآمد کسب کند، حتی اگر این تعداد زیاد باشد یا پایین تر
س: آیا یک توافق طلاق یا دارایی مشترک من را رد می کند؟
A: نه. یک مستاجر احتمالی مستقیما به دلیل داشتن یک توافق طلاق یا دارایی مشترک، رد صلاحیت نمی شود.
در حالی که ممکن است وضعیت درآمد شما پس از طلاق شما را غیر قابل قبول می کند، داشتن یک توافق طلاق یا دارایی مشترک، دلیلی معتبر برای رد درخواست پروپوزل درخواست مالیات بر مالیات نیست یا به طور خودکار متقاضی را مجاز به پرداخت درآمد نمی داند.
س: آیا اجاره براساس درآمد من است؟
A: نه. بر خلاف سایر برنامه های مسکن، اجاره اعتبار مالیاتی براساس درآمد متوسط در منطقه یا سایر مناطق شماست. این میانگین به عنوان درآمد ناخالص متوسط (AMGI) شناخته شده است که HUD هر ساله به روز می شود. درآمد واقعی شما مهم است، زمانی که برای تعیین اینکه آیا شما برای یک آپارتمان کم درآمد در اموال اعتباری مالیاتی واجد شرایط هستید، اهمیت دارد. اما اجاره واقعی که پرداخت می کنید بر اساس درآمد شما نیست.
س: آیا من برای دیگران واجد شرایط هستم اگر درآمد بیشتری برای اموال اعتبار مالیاتی کسب کنم؟
الف: نه لزوما هرچند هر مالكیت اعتبار مالیاتی باید از قوانین مشابه برای تعیین مصادیق درآمد برخوردار باشد، ممكن است برای یک اموال اعتباری مالیاتی بیش از حد كسب شود اما هنوز برای سایرین واجد شرایط است. این امر می تواند رخ دهد، برای مثال، شما 55٪ از حد درآمد کسب می کنید. ملک که باید به مستاجرها اجاره کند تا بیش از 50٪ از حد درآمد کسب کند، اما شما با استفاده از این رقم 60٪، واجد شرایط می شوید. همچنین محدودیت های درآمد توسط شهرستانها متفاوت است، بنابراین اگر درآمد کمی برای یک ملک کسب کنید، ممکن است در یک ملک دیگر که دارای محدودیت های مختلفی است، موفقیت داشته باشید.
س: آیا می توانم پس از حرکت به من درآمد من افزایش یابد؟
A: شما نباید نگران از دست رفتن درآمد خود برای اخراج شوید. اگر درآمد شما تا 140٪ از درآمد ناخالص متوسط (AMGI) بالا باشد، هیچ مشکلی وجود ندارد. اگر درآمد شما بالاتر از این سطح باشد، ممکن است صاحبخانه را مجبور به انجام مراحل کنید تا اطمینان حاصل کنید که ساختمان برای تمام اعتبارات مالیاتی خود واجد شرایط است.
در بدترین حالت صاحبخانه شما ممکن است (با توجه خاص) آپارتمان خود را به نرخ بازار تغییر دهد و شما از مزایای اجاره محدود خود را از دست خواهید داد. با این حال، اگر درآمد شما زیاد باشد، شما واقعا درآمد کم ندارید و باید بتوانید اجاره بهای بازار را بپردازید. صاحبخانه ها در املاک مالیاتی مالیات می توانند مستاجران را به دلیل "علت خوبی" که طبق قوانین ایالتی یا محلی تعریف می شوند، اخراج کنند. این همچنین به این معنی است که صاحبخانه شما نمی تواند تصمیم بگیرد که اجاره نامه خود را بدون هیچ دلیل خوبی تجدید نماید.
Q: هر بار که درآمد من تغییر می کند، آیا باید مجددا تأیید کنم؟
A: خوشبختانه، نه. برنامه اعتبار مالیاتی "مجددا تأیید موقت" ندارد، یعنی اگر شغل را عوض کنید، افزایش دهید، یا خریداری یا فروش یک دارایی، نیازی نیست درآمد خود را محاسبه کنید و مجددا تأیید کنید. شما باید منتظر ملاقات با مدیریت برای مجددا درآمد خود را فقط یک بار در سال، معمولا در طول سالگرد امضای اجاره نامه خود، مجددا مورد معاینه قرار دهید.
س: آیا می توانم در یک اموال اعتباری مالی زندگی کنم؟
A: قاعده کلی این است که اگر هرکسی در خانواده شما یک دانش آموز تمام وقت باشد، نمیتوانید در اموال اعتباری مالیاتی اجاره کنید. بنابراین اگر یک دانش آموز تمام وقت با هم اتاقی باشید که مدتی را به مدرسه می رود، پس خوب است. اگر همه افراد خانواده شما به صورت تمام وقت به مدرسه بروند، از مديريت سؤال كنيد كه آیا شما به استثناء می روید.
س: آیا ویژگی های اعتباری مالیات باید با قوانین تبعیض مطابقت داشته باشد؟
A: بله خصوصیات مالیاتی اعتباری همانند قوانین مسکن منصفانه به عنوان ویژگی های متعارف است. علاوه بر این، به لطف توافق بین HUD، وزارت خزانه داری و اداره عدلیه (DOJ)، IRS می تواند به راحتی درمورد نقض مسکن صاحبخانه آشنا شود و از آن به عنوان زمینه لغو عدم اعتبار مالیات استفاده کند. این بدان معنی است که صاحبان مالکان اعتبارات مالیاتی حتی دلیلی بر عدم تبعیض علیه شما ندارند.
س: چگونه مستاجران و چشم انداز اطلاعات بیشتری در مورد نیاز برنامه دریافت می کنند؟
A: مستاجران و چشم اندازها اغلب سوالاتی در مورد درآمد و قوانین مربوط به خواص اعتبار مالیاتی دارند. علاوه بر پاسخ به سؤالات متداول که در اینجا پاسخ داده شده است، می توانید سوالات متداول مربوط به دولت را توسط سازمان امور مالیاتی دولت ایاالت متحده که برنامه اعتباری مالیاتی را که در آن زندگی می کنید اداره می کنید پاسخ دهید. فهرست آژانس های امور مالی خانه ای را مشاهده کنید .